南财论道丨一线城市地产优化政策看点多、成色足

近期，为贯彻落实4月30日中央政治局会议提出的“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，一线城市纷纷出台房地产优化政策，先是4月30日北京出台限购人群“外围增购一套”的政策，5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策；紧接着，5月27日和28日，上海和广州出台了新一轮的楼市政策。

5月27日，楼市限购政策最严格，也最为稳健的城市之一上海，出台了一揽子的楼市纾困政策。其中最大的看点之一，就是充分释放非户籍人群、人才群体购房的需求。比如，非户籍居民购房社保连续缴纳年限从5年降至3年，非户籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房；非户籍人才购房社保连续缴纳年限从3年降至2年，可购区域从产业片区扩大到上海全域。

另一个看点，就是充分降低贷款买房的门槛和成本，首套房贷款首付比例从30%降至20%，第二套住房贷款首付比例从主城50%、外围六区和临港40%，分别降至35%和30%；首套房贷利率下限从LPR-10个基点降至LPR-45个基点，最低可至3.50%；二套房贷利率下限从主城LPR+30个基点、其他区域LPR+20个基点，分别降至LPR-5个基点和LPR-25个基点。

2023年12月14日，上海开启政策优化之路，其时首套房贷利率为LPR+35BP，这次降到LPR-45个基点后，不足半年时间降幅达80个基点，加上首付比例明显降低、社保缴纳年限降低、可购房区域扩大，形成明显的“降门槛、降成本”效应，最利好的就是限购松绑释放出的非户籍和人才群体，这也契合了上海外来常住人口超千万、刚性需求旺盛的特征。

值得注意的是，今年1月，上海提出非户籍单身在外环外可购置一套住房，5月27日又放开非户籍单身在外环内买二手房的限制。可见，鼓励非户籍单身人士购买中心区二手房的政策特征明显。上海贝壳统计，上海近17万套二手房挂牌中，51.5%为楼龄超过20年的房子，其中80%为小户型，外环内占全市的70%以上。这些房子交易周期长、交易价格比平均挂牌价格折价明显。

因此，此次上海放开非户籍单身人群外环内买二手房的限制，目的是将中心区单价低、总价也低，并具有交通优势、就业集聚优势、生活气息浓厚的二手房供应与非户籍单身的刚需结合起来，且这类房源也契合非户籍单身的需求。同时，也达到去化中心区二手房源挂牌的目的，并让“买一卖一”的置换需求循环起来。这与上海此次新政中的另外两条政策一脉相承。

一是松绑企业购房限制，鼓励企业购买2000年前竣工、建筑面积70平方米以下的二手房用于职工租住；二是对个人“卖中心区旧房、买外围新房”提供补贴。即一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下唯一住房，购买外环外新房的居民家庭，可向购入新房所在区房地产交易中心申请补贴。此举也是为了将二手住房和新房交易联动起来。

可见，上海此次新政疏通供需两端、促进良性循环的特征明显。非户籍人群购房潜力大（推迟结婚或单身现象普遍），但他们对房价、通勤、成本敏感。限购调整释放出的需求疏导至中心区的二手房市场，带动存量房消化和业主改善型需求，也驱动外围新房去化。这也是近期一线城市政策纾困的共性：将潜在的非户籍购房需求与中心区二手房或外围新房去化、产业和人口疏导结合。

此次上海非户籍人才购房纾困力度也较大，不仅社保连续缴纳年限降至2年，且可在全域购房，加上临港新片区人才购房只要1年社保的政策，这些将极大地提振上海对人才的吸引力，对周边城市吸引和留住人才有一定冲击，预计其他城市后续还会加大引才的力度。另外，公积金贷款扶持力度加大，家庭首套住房公积金贷款最高额度从120万提至160万，多孩家庭提至192万，二套房额度从100万提至130万。重点支持首套住房，特别是发挥低利率优势，扶持多子女家庭。

继1月27日放开120平方米以上住房限购后，28日傍晚，广州也出台了楼市新政，包括非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，并享受户籍家庭购房待遇；执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策；优化贷款买房提取公积金流程，并可用公积金支付首付款，取消现售、支持“以旧换新”等。

当然，也包含优化供给方面的内容，比如科学编制住房规划计划，优化土地供应，优先确保住房保障供地，调整中小套型住房面积标准和比例要求等。总的来看，包括上海在内，近期一线城市楼市政策全面调整，通过“降门槛、降成本”效应，加上前期房价充分调整，重点扶持非户籍居民、单身人士，促进二手房和新房循环、刚需和改善循环，有效去化库存。