亲访50强房企高层，他们对地产行业的十大判断

中国房地产一直是“政策市”与“市场市”并存的格局。

只不过最近2、3年，“政策市”的权重、主导性都在加大。

因此，预测房地产未来走向趋势，难度在加大！

从行业自身调控的初心本质，行业自身发展规律以及50强房企战略的各种调整，还是可以洞见一些“未来的典型发展趋势”！

这里简单总结为房地产10大趋势！

未来房地产，到底是确定性增强？还是不确定性增强？

老潘以为，未来是“确定性和不确定性”将并存，毕竟此刻正处于一个百年未遇之大变局！

事实上，就地产而言，其实这2、3年的确定性在增强，因为政策导向越来越明朗——即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层设计。

一，房住不炒，租购并举；二，稳地价，稳房价，稳预期的“三稳”；三，三道红线与二道红线倒逼房企进入“稳健发展”模式！

未来即使新增一些大大小小调控举措，包含这次第二轮集中供地规则的改变，其实无非是围绕三大顶层设计去展开！

三大框架下，中国房地产全面进入“低增长，低利润，低预期、低容错”的新阶段。

国家不是为了打压行业，而是为了行业更有序、稳定、规范发展！但同时，外围的“不确定”也在增强。

一，一系列房地产外围的高强度、大力度政策正在连续推出。

二、2021年是房企“爆雷”年，不排除2022年也是。

三，2021下半年楼市转向，成交量下滑鲜明。

地产行业夕阳化，显然这个认知有些过度悲观。

但也正常，我们常在悲观中放大恐慌，这是人之心理。

但理性看，老潘提醒，中国房地产只是走向“成熟、正常、自律”新阶段。

老潘这里总结为3点，给地产人打打气。

一，哪怕城市化超80%的欧美国家，比如美国成熟房地产市场，其房地产依旧是支柱产业。

2020年，美国GDP接近21万亿美元，这其中由房地产创造的行业GDP就达到了2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%，远比我国的7.5%更高。

二、十年前媒体也说家电业、建筑业等是“夕阳行业”，唱衰者众多，但现在看无疑是个“笑话”。

今天中国房地产就正在走向成熟阶段！

即未来中短期会保持15万亿~20万亿超级体量！即使更长期看，也会维持在10万亿体量。

这些都是在行业规模横盘乃至下半场依旧实现中高速增长、高质量的头部企业！

50强乃至百强房企，看上去不错了。

但事实上，未来3、5年， 50强、30强房企也会发生深度大调整！

一，三道红线让房企分化进入“加速期”。

一方面高负债房企将面临被动调整，减少拿地，最终直接影响未来2、3年业绩和结算利润表现；

而另一方面，一些本就财务稳健现金流充裕的头部房企将有望适度增加投资强度。

加上未来潜在收并购机会，将最终获取“新一轮”超越发展和二次晋级机会。

二，行业集中度大提速！

现在的房企集中度，不仅是销售额集中，更是“土地集中，资金集中，人才集中”等一系列集中，房企“头部领先优势”产生了“乘数领先效应”。

比如目前最安全、最优质的四大一线城市核心地段项目，基本都是央企、国企获得。

三，三道红线有利于行业更稳健，但也因为在资金、融资维度，央企国企相对有先天优势，因此未来15强央企、国企将拥有更大优势。

比如某十强头部央企高管就告诉老潘：

“其实国进民退还好，因为三道红线下活得很好的优秀民营房企依旧大量存在，比如龙湖、金地等，所以未来核心还是企业自身战略与经营是否足够稳健自律。”

比如某5强大佬在业绩会上就强调：“出问题的房企，并不是因为政策调控，而是自己地买错了，布局有问题，产品有问题，或者战略有问题。”

4

未来谁活得更好？

2021年之后，哪些房企会“活得好、活得久”？

除大型央企外，答案大概是两类民营房企会活得好。

一，财务稳健，战略清晰、竞争优势鲜明的头部房企；

二，地方龙头房企，尤其还没有完全市场化的城市的龙头房企会活得好。

事实上，建业董事长胡葆森对此有个判断，即未来中国房地产会有2个趋势。

一，几乎所有大中城市房地产市场份额，70%左右会控制在前20大地产商手里。

二，每个城市的前20大地产商，有一半甚至超过一半不是本土的地产商。

比如深圳的卓越，佳兆业，鸿荣源等；比如郑州的建业、康桥、永威等；广州的越秀地产，杭州的滨江等。

当然，在完全市场化，公开化程度高的一二线楼市，那几乎就是10强房企的天下，地方龙头房企都在走弱。

比如我们看到金地在2021上半年保持业绩60%的高增长！

比如滨江集团2021上半年销售额增长60.7%至879.2亿！

这些财务稳健的头部房企和地方龙头，都在跑赢同行，跑赢行业均值！

5

利润率降到谷底后企稳

未来中国房企成长而言，可以总结为三个受控：即“规模受控，利润受控，负债受控”！

一、三道红线和银行二道红线，基本在资金面上给房地产行业成长进行了“总量”严控！

房企规模成长本质还是投资驱动，而一旦资金总闸口收紧，那么房企未来的规模增长自然进入中低增长阶段！

同时，有些管理粗放、负债过高的房企甚至会进入负增长！

二、未来行业利润率会走低，预计2022年会到谷底后逐步企稳！

为何说行业利润率会继续走低。

一方面地价与售价的占比越来越高。另一方面从时间节点看，房地产是预售制，长周期，因此利润兑现有个“延后效应”。

考虑到这个结算周期，预计2022年行业利润率还会下滑！

2018年之后一系列调控和力度加码，房企2020年拿地趋于“理性，谨慎、高标准”。

这也意味着房企到2023年房企利润会有一个降落企稳回升的过程，但整体不可能回到过去的暴利时代！

对此，旭辉总裁林峰明确表示：“行业的毛利率未来可能还会进一步下降。

行业中的优秀企业可能做到20%左右，差一点的15%左右，而净利率在8%到10%，可能是行业未来的优秀水平。

预测行业的毛利率，我认为可能到明年年底，这一轮行业的毛利率跟净利率基本上可以见底。

因为2017、2018年一些低利润的项目对很多大型企业来说都已经消化完成。”

同样，龙湖认为：“在限价大环境下，行业毛利率回归到一个合理的区间，龙湖去年是20%~30%，未来将保持20-25%的毛利率。”

不少房企纷纷吐槽；“未来房企净利润率能确保3%-5%就不错了”！

相对而言，多元化拿地，融资成本低、竞争优势突出的房企利润率未来相对会高一些。

比如多年净利率超过20%的中海地产而言，中海也表示：“未来也不排除利润率下滑的可能。但中海对其净利率超越行业平均3-5个点，依旧有十足信心。”

6

城市深耕与“数量质量”的PK

房企如何破解“低增长、低利润、低预期、低容错”的四低问题？

应该说，深耕战略，是应对管理红利，四低困境的有效破题方法之一。

比如类似滨江地产在浙江、龙湖在重庆，龙光在广东、建业在河南……众多成功案例是验证过的。

今天作为规模房企，在当下阶段和市场环境，需要不断审视自己投资面是否过于宽泛，是否要收缩聚焦？

即该深耕的城市要继续深耕，该退出的城市要果断退出。

必须进一步动态优化投资布局。

7

房企竞争的变化

低利润时代，必然导致低成本、高周转战略！

低成本、高周转、高品质战略下，未来房企竞争力会演变为产业链、供应链的生态竞争！

基于产业链的整合，这两年比较典型的是建业集团。即建业被誉为“中国房地产界全产业链第一股”。

旗下拥有4家上市企业方阵，即建业地产、建业新生活、筑友智造、中原建业！

未来无论建业地产，还是中原建业，都交给建业新生活做售后和服务，这就是“联合舰队”！

这种联合作战，就一定程度上弥补了单一住宅开发进入低增长、低利润时代的“不足”。

8

房企多元化进入加速期

早期房企多元化是挂羊头卖狗肉，是为了勾地.

但如今住宅高度承压，增长乏力后，规模房企多元化、地产+、第二曲线被纷纷提上战略议程与落地时间表。

老潘来盘一盘！

代建市场：绿城未来5年要做到1500亿。商业市场：华润未来5年要做到362亿租金，万达商管上市后预计更高；

经营收入：龙湖未来2024年要做到1000亿收入。综合收入：金科未来力争“地产+”500亿，代建300亿。

非地产收入：世茂力争非地产开发收入提升到150亿，未来3年希望占总收入超20%

相对而言，龙湖的地产+起步更早，而且各个航道没短板，竞争力鲜明。

比如在住宅、商业、物业、冠寓早期布局的四大航道都是“做一成一”，都成为细分赛道的佼佼者之一。

比如2016~2020年，龙湖非开发业务收入复合增长率达 42%，显著高于万科、保利等同类房企。

未来房企多元化进入深水区后，综合房企将形成“开发收入+运营租金+服务收入”的综合性收入！

以龙湖为例，收入结构呈现多元化，均好化！

一、相对财务稳健，战略清晰的龙湖在开发赛道拥有跑赢行业的增长力；

二、以天街为代表的龙湖持有类物业的租金稳定且中高速增长；

三、智慧服务未来空间广阔，收入想象空间巨大。

9

100亿租金战

商业地产，是房企多元化除物业板块之外最见效的又一赛道。

商业地产，未来5年会大提速。

老潘盘点下来，几乎头部房企5年战略都奉行了翻倍战略！华润2020年商业租金收入达161亿，未来5年翻一倍，达到362亿。

龙湖2021年商业租金力争85亿，未来力争做到更高量级！

同样新城20221年力争租金85亿，未来吾悦150个购物中心开业，租金也是了得！

受“先行者”可观的租金、营收和比住宅高出几倍的利润率，不少商业地产少年派也要求茁壮成长！

比如旭辉计划从2021—2023年租金增长率维持50%以上，2023年租金超20亿。

未来旭辉每年会有大概10%的拿地资金是可以投在商业项目上。

比如新进入住宅规模前十的招商蛇口，也力争未来5年做到双百战略，即100个购物中心，100亿租金。

本身商业地产也是地产行业的未来，欧美和香港楼市都体现了这一特征。

比如当下美国最大的商业地产西蒙地产最近3、5年市值都在400亿~500亿美元，几乎超过当下大多规模房企市值。

10

进入并购黄金时代

关于并购，由于当下并购都是收购资不抵债，收购存量债，在三道红线下，所以孙宏斌说当下没发收购。

但事实上，如果谈并购本身，从欧美房地产市场历史轨迹以及中国房企自身分化加速而言，未来并购大概有几个趋势。

一，三道红线2023年后，百强房企会真正进入全面绿档、财务相对稳健、自律的新阶段。

那个时候“存量债”低了，而且项目资产质量也会比当下高。

因此，预计2023年，2024年后较长一段周期，地产类并购会逐步增多。

而在当下，孙宏斌也表示：“很多房企过去高负债后存量债动辄500亿，而三道红线每个房企都有负债上线，因此短期并购市场是不存在的。”

二、欧美房地产发展史往往也是地产前半场收并购相对少，而在地产后半场手并购增多。

比如美国房地产下半场并购有2个特点：

一，下半场行业规模不增长了，美国头部房企增长都有限，彼时成为规模拉升的手段不是自身投资驱动，而是收并购。

二，美国下半场房企并购的质量相对优质。即出现第一收购第三的重大洗牌举措！

比如当下全美最大开发商霍顿就在90年代到21世纪初，连续并购了10余家企业，最终规模快速在高位上又翻了一番！

比如当下美国最大商业地产公司西蒙，就是在1993-1996三年间进行了5次并购重组，使得公司资产从17.5亿美元遽升至59亿元，复增率达49.9%。

落在中国楼市，地产上半场房企分化更多基于“投资强度引发规模分化”，地产下半场房企分化更多基于“收并购差异引发企业二度分化”！

三、值得一提的是，预计在“地产+”战场规收并购进入加速期。

当下看，中国房地产的“并购”质量还存在众多问题和风险。

横向并购承压，但在纵向收并购却是进入“战略机遇期”。

在一个“确定性与不确定性”并存的地产新时代，无论未来行业如何变化？企业如何调整？

但整体而言，推崇房地产行业稳健、持续发展，造好房子、提供好服务是趋势必然。

同时，围绕地产科技化、数字化，智能化的“三化”改进，持续优化管理和优化产品、服务客户体验也是必然！

房地产不是夕阳产业，只是正走向成熟、稳健而已。