时代的不同意味着对待一个行业的认知也会有不同
哪怕是很多人觉得司空见怪的道理，也有可能在时代的洪流中改变方向
这是一个个体没办法决定的事情，也是一个个体必须要知道的事情
关于房地产，关于房子本身，9个现在必须要意识到的事情
我们这么多年来因为土地不可复制的观念训练出来的土地稀缺房子稀缺，在楼市蓬勃向上的阶段被奉为真理也因为这样的真理，买房被定义为一件没有难度且绝对没风险的事情房地产发展至今20多年了，哪怕在最核心的一线城市你也会发现，上海的土地供应量可以持续巨量成这样
大量关于填海的故事各位都知道，在澳门，在深圳，在上海……只要觉得有需要，土地指标都可以被制造一些滞销的房子，一些不涨的房子，一些源源不断新入市的房子，都在告诉我们，本来我们坚定的东西，其实没那么稀缺但是遗憾的是，在土地维度里符合好地段属性的区域本来就没有那么多土地背后的地段资源属性以及规划利好的落地兑现程度，都在决定地段的价值能否变成价值而关于房子本身，除了有个壳子，背后能够提供的居住属性以及能否承载超过10年的周期，这些也成为对冲周期的关键要素所以一定要记住，土地从来不缺，房子从来不缺，缺的是好房子好地段这也是曾经行业内很诡异但是大家大量认同且探讨的话题买房有什么好担心的，你只付出30%的资金，银行投了70%在里面，银行才是最大的买家，后面30年你只是一点点在赎回资产而已并且越来越多的城市开始降低首付，让购买者可以更低比例的买房，银行在支撑楼市但是各位只要认真的研究过逻辑你就会发现，当房价跌了之后，你真的可以直接把房子扔给银行自己不要么还贷的行为可不是简单的商业行为，甚至个体都没办法像开发商一样躺平你提前还贷会有门槛，拿房产抵押也不再是进入资产担保类目换句话来说，银行已经比个人更快的调整对于房地产的态度，银行围绕着房产或许有收入，但是把风险都尽可能的转移这也说明了对于银行本身而言，似乎也不像过去20年一样，对待房产普适性的看好哪怕是我们探讨房价，探讨楼市，你会发现已经也没有一个标准来统一甚至说一个城市现在你都没办法去预测未来一两年的房价倒不是其他的原因，因为清晰的看到一手房、二手房，包括土地市场的规则都不一样了一手房的购买逻辑是积分，本质上就是在产品入市的时候就已经选好了谁可以买二手房的购买逻辑是购买力，你的一次性付款能力决定了你在市面上买到什么样的产品土地的逻辑是评选，成本已知售价已知，感兴趣入围的朋友欢迎进入评选这也导致了二手房明显变冷的时候，不会快速的传导到一手房，因为本质上的购买客群就不一样因为规格不一样，你没办法从土地市场判断一手房会如何，也不能说因为一手多少钱所以二手多少钱
靠天吃饭的模式也过去了，你好不好和别人好不好真的没关系，甚至你身边还会多出一些别人不错而看你笑话的人房子在过去还有一个好处让人趋之若鹜，就是房子哪怕你买错了，或者说不满意了，也完全不需要担心不仅如此，持有还有现金流收入，大量的房源靠着租金甚至可以覆盖掉房贷如此以来，买房真的不需要负担，只要足够的勇气，就不会有问题甚至很多人明明日常收入没办法覆盖房贷的也敢去买房了，觉得买了之后租出去就好了行业内的所谓大神很多都是基于这样的没道理但存在的东西制造理论从而在行业内传播未来一定会有很长一段时间的房东的卖房焦虑，就是卖房比我们想象的难另一个如果对于你来说仅仅作为持有资产收点租金可不可以这一块最近的挑战会变得更大，因为空置成本如今开始显现了各位从中介的动态就可以看出，如今租房可以不用佣金且得到非常好的服务对于房产而言，买卖本质上是一次性的交易行为，但是租赁本身是一个长期的资产运营的逻辑这些成本会持续叠加，如果能抗住没事，但是如果你个人出现了自己的现金流的问题，那么这些风险也会系统性的叠加因为买房对于购买者来说本质上是完成了一次资产配置，这个佣金是给到这样一次服务的而对于卖房的房东来说，过去提供了优质资产给到买家，那么理所当然不需要支付佣金当不是所有房产都是优质资产的时候，自然处理一些普通资产或者劣质资产的时候我甚至可以预见不用太久的时间，房东为卖房支付2个点佣金的时代可能很快就会到来真正投身在市场里的朋友都知道，如今处理一套老破小该有多么的困难因为买房的希望买到好的，但是卖的房源良莠不齐，而且两边都给到佣金了而这件事情发生的背景一定会经过极度痛苦的卖房焦虑的周期2023年会是进入这段周期的第一个节点，我们可以关注下过去很多人都相信房子不太会变化的，一来房价的涨幅让我们忽略了房子本身的折旧，二来大家在一套房子的居住时间不长但是伴随着房价不涨，流通变慢，关于房子本身折旧的问题就开始显现二手房市场从房龄判断房子品质好不好就是一个重要信号，房龄新3年的房子就是可以比其他社区要更好这代表着客户认可品质，也代表大家看到了老背后带来的折旧2000年第一批商品房如今来看已经沦为老破的阵地，这些资产需要尽早的处理就是那种有服务有口碑有底线对自己有要求的开发商的品牌，这些品牌的存在可以帮助延缓房子的折旧有物业维系的小区才能够真正让整个社区像一个资产一样完整运营起来千万不要觉得自己省点物业费就赚到了，这背后损失的只有在未来自己才能感觉的到市场对于简单通过房龄判断价值认知的逻辑也会调整，后续能够在市场上获取溢价的一定是一个好品牌好物业的好社区
地段一些因素被抹平，
不知道各位有没有意识到，已经很久没有一个楼盘主打自己是地铁盘了而是伴随着城市的发展，地铁变得越来越普遍，已经不再是什么稀缺资源同样的，路网、商业、甚至是医疗，教育，这些都伴随着城市的发展，包括政策的调整就是那些不虚的，真实的产业构建的区域价值会成为最真实坚挺的园区产业决定了区域经济能级，决定着区域的购买力，决定着人群特质和素质层面，也影响着配套的供应和提升所以买房认产业这件事是对的，但是要认真实的产业，不能相信规划的产业因为产业本身也是稀缺的，而且产业是会被稀释的，选择高浓度的产业集群，才是一个地段价值和房产价值最历久弥新的基石因素几乎所有的大佬为了显示自己的独特观察在分析楼市的时候都会用分化这个词，大概意思表达就是好的会越来越好，坏的会越来越差但是为什么这句正确的废话需要独立和各位强调，因为我担心大家听的久了之后就无感了，或者觉得没啥对于行业本身，未来确实选盘的重要性要千百倍的强过分析行业本身因为一切的道理都是废话，只有分化是正确的废话，需要引起大家的重视如果今天的文章前面部分你都认同，那么其实你就发现行业本身在转向，当游戏规则都变了，你很难通过过去的道理来解释当下当大部分人没有意识到这样的变化到来，那么资产分化也就成为了核心主旋律所以各位要认真看看现在住的地方，到底会不会分化掉，到底要不要置换掉当然以上逻辑只是停留在资产层面，单纯的居住属性所有空间都有他的实际意义，这也是房产未来希望呈现的
二 维 码
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