2、深圳一定有价值，深圳一定是全国最有价值的一线城市。那为什么跌？大环境。4、不要炒，投资配置，不要跟大势对抗，也不要跟价值对抗。
2019年4月，我在深圳调研的时候，在光明看了一个楼盘：光明。属于光明新区中心地段，重点规划凤凰城片区内，目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此。双地铁口。在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口。配套齐全。大体量综合体，自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼。潜力巨大。周边多规划市政配套物业，类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等，整体建筑密度低；周变可开发的空地多，片区潜力大。我们提前研究了一下深圳市场，觉得这里非常值得关注，就火速奔到这里。当时项目还没有开盘，需要穿过一条临时搭建的绿化小道，临时售楼部刚刚开放，但是临时售楼部人也不少，价格也基本确定：毛坯均价4万8，加上4500的精装包，整体均价5万2。也就项目旁边的公园整理了一下，环境看着还行，距离深圳主城还是有点远。最关键的是，那是2019年，深圳处于即将爆发的关口。到了年底，11月30日，人们热论已久的光明龙光玖龙台二期，晚上20:00线上开盘，结果揭晓：2、开盘价4.3-5.4万/平，均价4.8万/㎡，另外需加装修费4500元/㎡。前海的颐湾府开盘367套千万豪宅卖了9成；恒裕珑城去化8成，特发天鹅湖畔卖了552套。11月30日，705套房源，全部"秒光"。12月1日，龙光玖龙台二期在龙光世纪大厦A座4楼集中签约。房源十分走俏，房源很少，基本上出一套卖一套。业主惜售，买家也非常看好光明。不乏7-8万的成交案例。2020年4月，才刷新的单价记录7万2，7月就有7万6的新纪录。光明1号，2015年17500，2020年6万+。转折点出现在2021年，因为这一年出台了二手房指导价，2021年开始，二手房卖不太动了。其实并不仅仅是二手房指导价，更多是大环境变了，很多人嗅到了完全不同的信号，于是，聪明人已经开始有所作为。买家逐渐开始不买，不再做抵押贷，不再做代持，静观其变。2020年到2022年，光明片区二手住宅成交均价跌了6%。有爆料称，光明龙光玖龙台一个89平房源，以536万，单价仅6万/平成交。龙光玖龙台在售房源，89平户型基本报价稳定在650-700之间。1、全国大背景，严打严控。哪怕全国都在放松，但是信心是极难修复的。2、2020年开始，光明新增大量新房、土地，严重挤压了二手房。3、每年3次集中土拍，每次都有光明的土地出让。2020年11月深圳一天拍出了8宗地，其中光明就占了一半。4、限价极为严苛，都抢着去打新，没人关注二手房市场。光明以往新拍4宗地限售均价在4.9-5万/平。龙光玖瑞府，限价48900元/平方米，2021年5月13日拍地。华润新地块，限价48900元/平方米，2022年4月28日拍地。中海观园，限价44400元/平方米，2021年9月28日拍地。光明区2018年挂牌后，GDP持续突破千亿，2020年、2021年连续两年GDP增速蝉联全市第一，屹立于湾区之巅的科学之城，经济增长势力强劲。2019年GDP突破千亿，1021亿，同比增速8%。2020年GDP1100亿，同比增速5.7%，增速全区第一。2021年GDP1285亿，同比增速12.9%，增速蝉联全区第一。2022年上半年GDP为614.71亿元，同比增长6.3%。不管是光明区的房价，还是光明区的GDP实力，都在逐渐向3年前靠拢，整个深圳市场在经历了一轮大涨大跌之后，终于回到了起点上。
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