韩国房价跌穿，我们可以学到什么？

最近，韩国这个自杀率第一和出生率倒数第一的发达国家，有点乱。

楼市泡沫在年轻人的欢呼声中，爆了！

消息称，韩国房价已经连跌9个月，首尔部分房子，价格已经跌了3～4成，成交量更是暴跌超7成。

这个情况与国内去年在疫情最严重的时候有得一比，当时不少城市也是价量齐跌，引发恐慌。

不同的是疫情结束之后，在各种强硬限跌政策和重罚之下，国内房地产市场起码在表面上稳住了，而韩国楼市却从去年4月份之后开启下跌模式后，目前仍未看到止跌企稳的迹象。

由此引发大量的银行断供，房东因还不起钱，紧急出逃；留下许多房客走投无路，甚至选择轻生。

“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”

韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。

短短几句话，写满了一个普通人的绝望。

1

全租房：泡沫缘起

韩国楼市是全球最热的地区之一，在本轮暴跌前房价连涨数年。

过去5年，韩国房价整体涨了80%，房价一度达每平米15万人民币，几乎可以笑傲全球，仅次于我国。

支撑韩国楼市上涨的原因主要是两个方面，一个是以全租房（又称“传贳shì房”）制度为纽带的炒房体系，另一个则是海外投机客的推波助澜。

其中，全租房作为主要的杠杆手段，是罪魁祸首。

60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。

当时的政府认为：房地产发展对出口导向的国策没有助力，于是限制银行为开发商、买房需求提供贷款。

正常国家的房子要么买要么租对吧，韩国年轻人既不用买也不用租，可以通过特殊的方式白嫖：

租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，期间只需要付水电、物业费，房子就能免费住。

两年后，房东还钱，租客还房，两清。

相当于价值500万的房子白住不要租金，租客只需要借200万-400万给房东就行了，如果现金不够，就向银行贷款，租客承担这笔贷款的利息。

而房东会利用这笔钱去投资，去购买更多房产，这样他的资产就可以像滚雪球一样滚起来了。

于是乎一个房东手上只要有一套房，他就可以通过全租房的形式，拿到租客手上相当于房价5～8成的押金，再将押金拿去支付一套，甚至两套房的首付，将信贷杠杆用到极致。

当时由于韩国银行贷款利息较低，两年下来贷款利息是租金的四分之一甚至更低，所以许多初入首尔的年轻人都利用这个方式去获得自己的第一个栖身之处。

有多少？

在高峰期，全租房占了租房市场的70%！

这看起来似乎是一个双赢的局面，对吧？

的确是，但有一个大前提，那就是银行的贷款利率要足够低，利息比租金低，才可以一直玩下去。

2

银行加息：泡沫破裂

由于美联储带头开启加息大周期，与美国经济高度绑定的韩国，也只能硬着头皮跟着美联储加息。

加息，除了加存款利息，同时也会加贷款利息。

结果，就这么一个动作，租客发现向银行贷款的利息已经高过租金了；而且随着美联储加息步伐加快，这个利息在可预见的未来还会继续提高！

换而言之，租客必须要尽快找房东要回借出去的这笔钱，还给银行。

但是房东的钱早就已经花出去了，其中大多数都是用来买房；甚至有些房东连环炒房，即用A房的押金买B房，又用B房的押金买C房，不停地上杠杆。

更吓人的是，这个过程中不仅房东加杠杆，甚至很多租客也是在加杠杆。

所以，一套全租房被加了两次杠杆：租客一次，房东一次。

这些动作推动了韩国的房价快速攀升，5年间平均涨幅超过80%！

而韩国暴涨的房价，又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房，由此形成了一个恐怖的泡沫增值循环——

看似资产是在增值，实际只是泡沫越吹越大，账面价值只不过是海市蜃楼般的虚幻数字。

其后韩国的加息动作，一下子刺破了这个泡沫，打破了这个循环。

房东们的资金链断了，有一些人在破产后选择跑路，他们的房屋就会被银行拍卖。

于是租客发现自己处在了一个走投无路的境地——

不仅无房可住，而且押金也拿不回了，同时身上还背着高额的银行贷款。

这谁顶得住啊？

许多年轻人一时想不开，选择了轻生。

3

以史为镜，以邻为鉴

业界普遍认为，今年韩国楼市将会持续萎缩，房价还会进一步下跌，这可能仅仅只是一个开始。

而和房地产紧密相连的上下游产业，其中首当其冲的家装家具业，也陷入了生存危机。

在韩国家具、装修市场份额排名第一的汉森，2022年首次出现217亿韩元（约合人民币1.13亿元）的亏损。

房地产中介行业也被波及。

根据韩国房产中介协会透露，仅仅2022年12月，关门的中介门店就有2072家，是近5年来的最高数字。

大量房地产相关从业人员失业，由此产生的就业压力也使韩国社会氛围相当窒息。

目前，韩国央行仍然认为房地产市场的调整是可控的，但是不少经济学家警告，韩国房地产更进一步的衰落就在眼前。

与此同时，房价骤降还将影响个人消费，在全球半导体行业疲软和出口不振的同时，这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

我们有句老话说：不破不立，置之死地而后生。

然而，没有房子的韩国年轻人，还有站起来的勇气吗？